En arrivant dans le petit aéroport du Luxembourg, j'ai reçu un chaleureux accueil de la part de Thomas Gohm. Il est le directeur et co-fondateur d'Apimo Benelux countries. Cela fait plus de 15 ans que Thomas travaille dans le secteur des médias immobiliers, en 2018 il crée en collaboration avec notre CEO (Nicolas Guillaud de St Férreol ndlr) Apiwork Luxembourg Sarl.
Aujourd'hui, associé d'Apiwork Luxembourg, il manage une équipe, composée de Jill Hansen (consultant Proptech) et Vanessa Defive (formatrice Apimo). Les bureaux ont un emplacement stratégique puisqu'ils sont situés près de l'aéroport. Ils accueillent des sessions de formation aussi bien pour les nouveaux utilisateurs d'Apimo que pour les utilisateurs plus expérimentés.
🇱🇺 Zoom sur le marché immobilier du Luxembourg
C'est un pays si petit qu'il peut se traverser du nord au sud en seulement 2 heures par deux axes de liaisons. Chaque jour, de nombreux travailleurs habitant dans les pays limitrophes (France, Allemagne et Belgique) empruntent ces deux routes principales pour rejoindre leurs lieux de travail.
Le Luxembourg est le pays où le salaire moyen est le plus élevé d'Europe (ec.europa.eu/eurostat), il présente donc un grand avantage pour les étrangers. En effet lorsque les français, allemands ou belges travaillent au Luxembourg ils ne paient ni d'impôt supplémentaire sur leurs revenus ni de sécurité sociale.
Avec un des PIB par habitant les plus élevés du monde, il n'est donc pas étonnant d'y retrouver les plus grandes fortunes mondiales. Dans ce marché à flux tendu, le prix du mètre carré commence aux alentours de 7 500 euros/m² et a atteint un pic en juillet 2022, avec 9 200 euros/m². Il est donc normal de retrouver le Luxembourg parmi les cinq endroits les plus chers d'Europe pour l'achat d'une propriété de 13.500 euros/m² (numbeo.com/cost-of-living)
Cependant il faut savoir que les prix des logements varient énormément entre les différentes régions de ce pays. Pour ce qui est du centre, le prix est d'environ 11.600 euros/m2 et dans le sud 7.400 euros/m2 (www.immotop.lu).
De plus, le flux d'étrangers impacte le pouvoir d'achat des luxembourgeois. En effet cela entraine une augmentation rapide et importante des prix au m2, les primo accédants ont donc plus de mal à investir. Il est courant de vivre chez ses parents jusqu'à la mi-trentaine, ou d'être obligé de déménager dans un pays limitrophe, explique Vanessa, qui est née au Luxembourg.
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🤔 Quelles sont les différences entre le marché français et luxembourgeois ?
"On trouve d'importantes différences entre les deux marchés et c'est donc pour cela que les attentes d'un logiciel à l'autre peuvent varier. " nous explique Thomas. "Nous sommes sur un marché petit et très dense avec peu d'offres et beaucoup de demandes. La concurrence entre les agences est donc féroce. "Il y a environ 700 agences actives mais si on prend en compte les auto-entrepreneurs on peut facilement monter à plus de 1 000 agences." dit Thomas. Enfin le Luxembourg étant un petit pays de seulement 650 000 habitants, il y a donc un grand choix d'agences.
Thomas nous explique que la conjoncture actuelle rend difficile la rentrée de mandats pour les agences. "Dès qu'un bien est en off-market il se vend quand même très rapidement." dit-il.
"Nos clients utilisent aussi des outils type bourses immobilières ou d'estimations. Nous avons un partenariat avec 1 stKYC, cela permet à nos clients de se tenir à jour des obligations légales et l'évolution du cadre juridique." ajoute-t-il.
💸 Investir dans l'immobilier ?
Le marché reste très dynamique et grandit beaucoup comparé à la France, où il y a une forte spéculation qui va certainement entrainer une baisse des prix d'environ 8% entre 2022 et 2023 mais aussi parallèlement une hausse des taux d'intérêt (https://home.kpmg).
Tandis que du côté du Luxembourg, un investisseur peut espérer faire un profit important car les prix augmentent fortement depuis 2010 (environ 4,9% de croissance depuis 2010 (Eurostat). A cela on peut ajouter un coût d'achat faible et des taxes foncières bien moins importantes que dans les pays limitrophes. (https://www.bgl.lu).
"Durant le premier semestre 2022 nous avons observé une forte augmentation des prix, il n'est plus rare de voir des prix au m2 dépasser les 10 000 euros même pour les petits villages du Luxembourg." nous fait remarquer Thomas.
🤩 Quel futur pour l'immobilier luxembourgeois ?
Comme la France et les autres pays, le Luxembourg n'échappe pas à la digitalisation du marché mais c'est au stade de développement. (https://www.immotop.lu/en/news).
"Je pense que depuis le Covid-19, la communication immobilière via les différents médias s'est développée notamment grâce à de nouveaux services comme les visites virtuelles ou encore les systèmes de prise de rendez-vous en ligne." nous dit Thomas. Pour faire face à la concurrence et répondre aux attentes des clients, les agences doivent donc s'adapter et se différencier. "Les agences immobilières doivent se digitaliser pour offrir les meilleurs services possibles à leurs clients."
Le marché immobilier présente donc de nombreuses perspectives d'évolution pour le Luxembourg et pour notre équipe Apimo !
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Sources :
1 : ec.europa.eu/eurostat
2 : https://immobilier.lefigaro.fr
3 : https://www.immotop.lu
4 : https://www.bgl.lu. 5: https://www.immotop.lu/en/news
Maria Tjäder Larsson